Hypoteční trh čeká od 1. dubna 2026 jedna z největších změn posledních let. Česká národní banka zpřísňuje pravidla pro investiční hypotéky – tedy úvěry na nákup nemovitostí určených k pronájmu nebo jako další investiční majetek. Největší změnou je snížení maximální výše hypotéky vůči hodnotě nemovitosti.
Od 1. dubna 2026 Česká národní banka zpřísňuje pravidla pro investiční hypotéky – tedy úvěry na nákup nemovitostí určených k pronájmu nebo jako další investiční majetek.
Cílem je omezit nadměrné zadlužování investorů a posílit stabilitu bankovního sektoru. Pro lidi, kteří řeší vlastní bydlení, se ale nic nemění. Zpřísnění míří výhradně na investory.
Koho se změny dotknou
Nová pravidla se týkají klientů, kteří:
- kupují třetí nebo další nemovitost,
- pořizují byt primárně na pronájem,
- nebo chtějí, aby banka započítala budoucí nájemné do jejich příjmů.
V těchto případech banky úvěr klasifikují jako investiční – a právě na ně se budou vztahovat přísnější limity.
LTV nově maximálně 70 %
Největší změnou je snížení maximální výše hypotéky vůči hodnotě nemovitosti (LTV – Loan to
Value).
Od dubna 2026 bude platit:
- maximální LTV 70 % u investičních hypoték.
Investor tak bude muset mít minimálně 30 % vlastních zdrojů, případně dozajistit úvěr jinou
nemovitostí.
Kolik vlastních peněz bude potřeba?
Příklad:
Kupní cena bytu: 5 000 000 Kč
Maximální hypotéka: 3 500 000 Kč
Vlastní zdroje investora: 1 500 000 Kč
Pro mnoho investorů to bude zásadní změna – dosud bylo běžné financování až 80 % hodnoty nemovitosti.
Přísnější limit celkového zadlužení (DTI)
Druhou velkou změnou je zpřísnění ukazatele DTI (Debt-to-Income). Ten sleduje, jak velké
celkové zadlužení má klient v poměru ke svému ročnímu čistému příjmu.
DTI se počítá ze součtu všech úvěrů, které klient má.
Nejde tedy jen o novou hypotéku, ale o veškeré dluhy, například:
- stávající hypotéky,
- úvěry na rekonstrukci,
- spotřebitelské úvěry,
- leasingy,
- kontokorenty,
- kreditní karty (často se započítává celý úvěrový rámec).
Banku zajímá celkový objem dluhu, nikoli jen měsíční splátky.
Jak bude DTI fungovat od dubna 2026
Nově bude platit:
- maximální DTI = 7
To znamená, že celkový dluh klienta nesmí překročit sedminásobek jeho čistého ročního
příjmu.
Praktický příklad:
Čistý roční příjem klienta: 600 000 Kč
Maximální celkové zadlužení: 4 200 000 Kč
Pokud už má například:
- hypotéku 3 000 000 Kč
- leasing 300 000 Kč
…zbývá mu prostor jen na 900 000 Kč dalšího dluhu.
Právě proto bude DTI pro investory zásadní – zejména pro ty, kteří už mají více nemovitostí a jejich celkové zadlužení je vysoké.
Hypotéky na vlastní bydlení se nemění
Pro běžné hypotéky na vlastní bydlení zůstávají pravidla stejná:
- LTV až 80 %,
- u žadatelů do 36 let až 90 %,
- standardní posuzování příjmů a výdajů.
Změny se tedy netýkají lidí, kteří si pořizují první nebo druhé bydlení pro sebe či svou rodinu.
Co z toho plyne pro investory
- Bude potřeba více vlastních peněz.
- Banky budou přísněji posuzovat celkovou zadluženost.
- Rozšiřování portfolia bude náročnější.
- Investiční strategie založené na vysoké páce budou méně dostupné.
Foto: Freepik
