ÚvodBlogZměna investičních hypoték. Od dubna 2026 bude potřeba více vlastních peněz

Změna investičních hypoték. Od dubna 2026 bude potřeba více vlastních peněz

23. března 2026 | Rubriky: Blog | Hypotéky a úvěry

Hypoteční trh čeká od 1. dubna 2026 jedna z největších změn posledních let. Česká národní banka zpřísňuje pravidla pro investiční hypotéky – tedy úvěry na nákup nemovitostí určených k pronájmu nebo jako další investiční majetek. Největší změnou je snížení maximální výše hypotéky vůči hodnotě nemovitosti.

Od 1. dubna 2026 Česká národní banka zpřísňuje pravidla pro investiční hypotéky – tedy úvěry na nákup nemovitostí určených k pronájmu nebo jako další investiční majetek.

Cílem je omezit nadměrné zadlužování investorů a posílit stabilitu bankovního sektoru. Pro lidi, kteří řeší vlastní bydlení, se ale nic nemění. Zpřísnění míří výhradně na investory.

Koho se změny dotknou

Nová pravidla se týkají klientů, kteří:

kupují třetí nebo další nemovitost,
pořizují byt primárně na pronájem,
nebo chtějí, aby banka započítala budoucí nájemné do jejich příjmů.

V těchto případech banky úvěr klasifikují jako investiční – a právě na ně se budou vztahovat přísnější limity.

LTV nově maximálně 70 %

Největší změnou je snížení maximální výše hypotéky vůči hodnotě nemovitosti (LTV – Loan to
Value).

Od dubna 2026 bude platit:

maximální LTV 70 % u investičních hypoték.

Investor tak bude muset mít minimálně 30 % vlastních zdrojů, případně dozajistit úvěr jinou
nemovitostí.

Kolik vlastních peněz bude potřeba?
Příklad:
Kupní cena bytu: 5 000 000 Kč
Maximální hypotéka: 3 500 000 Kč
Vlastní zdroje investora: 1 500 000 Kč

Pro mnoho investorů to bude zásadní změna – dosud bylo běžné financování až 80 % hodnoty nemovitosti.

Přísnější limit celkového zadlužení (DTI)

Druhou velkou změnou je zpřísnění ukazatele DTI (Debt-to-Income). Ten sleduje, jak velké
celkové zadlužení má klient v poměru ke svému ročnímu čistému příjmu.

DTI se počítá ze součtu všech úvěrů, které klient má.

Nejde tedy jen o novou hypotéku, ale o veškeré dluhy, například:

stávající hypotéky,
úvěry na rekonstrukci,
spotřebitelské úvěry,
leasingy,
kontokorenty,
kreditní karty (často se započítává celý úvěrový rámec).

Banku zajímá celkový objem dluhu, nikoli jen měsíční splátky.

Jak bude DTI fungovat od dubna 2026

Nově bude platit:

maximální DTI = 7

To znamená, že celkový dluh klienta nesmí překročit sedminásobek jeho čistého ročního
příjmu.

Praktický příklad:
Čistý roční příjem klienta: 600 000 Kč
Maximální celkové zadlužení: 4 200 000 Kč
Pokud už má například:
- hypotéku 3 000 000 Kč
- leasing 300 000 Kč
…zbývá mu prostor jen na 900 000 Kč dalšího dluhu.

Právě proto bude DTI pro investory zásadní – zejména pro ty, kteří už mají více nemovitostí a jejich celkové zadlužení je vysoké.